Die Immobilie im Detail betrachtet
Der Dreh- und Angelpunkt beim Verkauf ist das Objekt selbst: die Immobilie. Sie steht im Zentrum der Aufmerksamkeit – von Ihnen, potenziellen Käufern, Ämtern, Finanzinstituten und vielen anderen. Es gibt zahlreiche Aspekte und rechtliche Rahmenbedingungen, die man im Blick haben sollte.
Begriffsklärung: Immobilie
Unter Immobilien versteht man unbewegliche Sachen, die fest mit dem Erdboden verbunden sind. Dies schließt nicht nur Wohngebäude ein, sondern auch andere Bauwerke wie Fabrikhallen, Geschäftshäuser oder spezielle Bauten. Ein unbebautes Grundstück wird oft als Liegenschaft bezeichnet, während ein bebauter Grund und Boden als Anwesen gilt. Aufgrund ihrer stabilen Wertentwicklung dienen Immobilien oft als Sicherheit bei Finanzierungen und sind zudem als solide Kapitalanlage geschätzt.
Der Grundbuchauszug
Wenn beispielsweise vor dem Verkauf einer Immobilie potenzielle Käufer detaillierte Informationen wünschen oder bei einer Kreditprüfung entsprechende Unterlagen benötigt werden, kommt der Grundbuchauszug ins Spiel. Privatpersonen können diesen nur durch einen schriftlichen Antrag beim zugehörigen Grundbuchamt einsehen, und das auch nur, wenn sie ein legitimes Interesse nachweisen können. Obwohl viele Grundbuchämter mittlerweile digitale Zugänge bieten, ist dieser Service in der Regel Institutionen wie Banken, Gerichten, Notaren oder Behörden vorbehalten.
Die Teilungserklärung
Gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz definiert die Teilungserklärung Aspekte wie die Zerlegung des Grundstücks und des Gebäudes in individuelles und gemeinschaftliches Eigentum. Sie legt auch spezielle Nutzungsrechte fest, beispielsweise für Parkplätze oder Fahrradabstellräume.
Durch diese Zerlegung kann jede Wohnung oder Geschäftseinheit im Gebäude separat verkauft oder belastet werden. Die Teilungserklärung listet zudem die wesentlichen Rechte und Pflichten der Mitbesitzer auf und beschreibt ihre Beziehungen zueinander.
Für Rechtskraft muss die Teilungserklärung notariell beglaubigt und beim Grundbuchamt hinterlegt werden. Jede Modifikation dieser Erklärung erfordert die Zustimmung aller Mitbesitzer und muss formell im Grundbuch vermerkt werden.
Der Energieausweis
Dieses Dokument ist durch die Energieeinsparverordnung erforderlich. Es bietet grundlegende Informationen über das Gebäude, wie das Baujahr, und listet die genutzten Energiequellen auf, etwa ob es sich um Öl, Gas oder Solarenergie handelt.
Zusätzlich werden die energetischen Kennzahlen der Immobilie erfasst und präsentiert. Ähnlich wie bei Elektrogeräten werden diese in Energieeffizienzklassen von A+ bis H kategorisiert. Bei der Anzeige der Immobilie sollten die Art des Energiepasses, die Energieeffizienzklasse, der Energiebedarf oder -verbrauch in Kilowattstunden pro Quadratmeter (kWh/m²), die genutzten Energiequellen und das Baujahr des Gebäudes angegeben werden. Bei einer Immobilienbesichtigung sollte der vollständige Energiepass vorgezeigt und bei einem erfolgreichen Verkauf dem neuen Besitzer übergeben werden.
Die Funktion des Notars
Die Auswahl des Notars liegt in Ihrer Hand – es ist nicht zwingend erforderlich, dass sich das Notarbüro in unmittelbarer Nähe zur Immobilie befindet.
Die Vorgehensweise des Notars folgt einem festgelegten Ablauf: Nach Abschluss der Vertragsverhandlungen erstellt der Notar den Kaufvertrag, überprüft die Identität der Vertragsparteien und stellt sicher, dass die Eigentumsverhältnisse der Immobilie korrekt sind. Vor der Unterzeichnung trägt der Notar den gesamten Vertrag vor, um sicherzustellen, dass beide Parteien über alle Vertragsdetails informiert sind. Danach setzen die Vertragsparteien ihre Unterschriften, und der Notar bestätigt den Vertrag mit seiner eigenen Unterschrift. Nachdem der Vertrag unterzeichnet wurde, kümmert sich der Notar um die Aufhebung von Drittrechten, informiert die zuständigen Behörden und übernimmt treuhänderische Aufgaben, insbesondere im Zusammenhang mit der Kaufpreiszahlung. Sobald der Kaufpreis nach dessen Fälligkeit auf dem Konto des Verkäufers eingegangen ist, veranlasst der Notar die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch.
Der Immobilienkaufvertrag
Dieses Dokument ist das Herzstück des Verkaufsprozesses und dient dazu, sowohl den Käufer als auch den Verkäufer vor unvorhergesehenen Umständen zu schützen. Vereinbarungen, die nicht in diesem Vertrag festgehalten sind, besitzen keine rechtliche Bindung.
Ein typischer Immobilienkaufvertrag enthält detaillierte Angaben zum Verkaufsobjekt: Dazu gehören die genaue Lage, die vollständige Adresse, der zugehörige Grundbuchbezirk, Informationen zum Grundstückseigentümer und weitere Details wie mitverkaufte Einrichtungsgegenstände. Zudem werden im Vertrag eventuell vorhandene Grundschulden oder andere im Grundbuch vermerkte Rechte aufgeführt. Es ist essentiell, den exakten Kaufpreis und die Zahlungsmodalitäten im Vertrag festzulegen. Der Vertrag wird rechtlich bindend, sobald beide Parteien ihn unterzeichnet haben.
Bei der Ausarbeitung eines solchen Vertrages ist die Expertise eines Immobilienmaklers von unschätzbarem Wert. Durch die langjährige Erfahrung mit zahlreichen Immobilienkaufverträgen kennt ein Makler die wichtigen Details und kann sicherstellen, dass alle relevanten Punkte berücksichtigt werden.
Die Übergabe der Immobilie
Nachdem Käufer und Verkäufer eine Einigung über den Immobilienverkauf erzielt haben, erstellt der Notar einen Entwurf des Kaufvertrags und sendet diesen beiden Parteien zur Durchsicht. Vor der endgültigen Unterzeichnung haben alle Beteiligten die Möglichkeit, den Vertrag gründlich zu überprüfen. Bei der anschließenden notariellen Beurkundung können letzte Fragen geklärt werden. Nach Einigung unterzeichnen Käufer, Verkäufer und Notar den Vertrag.
Der nächste Schritt liegt beim Notar: Er initiiert die sogenannte Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Diese dient als Ankündigung des bevorstehenden Eigentumswechsels und schützt gleichzeitig den Käufer rechtlich. Falls der Käufer einen Kredit für den Immobilienkauf benötigt, ermöglicht die Auflassungsvormerkung die Auszahlung des Darlehens, sodass der Verkäufer bezahlt werden kann.
Nachdem der Kaufpreis überwiesen wurde, folgt die Umschreibung im Grundbuch, wodurch der Käufer offiziell zum neuen Eigentümer wird. Der gesamte Prozess gewährleistet eine sichere und transparente Abwicklung für beide Parteien, unterstützt durch den Notar und den Immobilienmakler.
Verborgene Mängel
Unter "verborgen" versteht man Mängel, die für den Käufer nicht offensichtlich sind, dem Verkäufer jedoch bekannt waren und die er absichtlich nicht offenbart hat. Gemäß § 433 Absatz 1 Satz 2 BGB sind Sie als Verkäufer rechtlich dazu verpflichtet, solche Mängel anzugeben. Wenn ein Mangel offengelegt wird, hat der Käufer die Möglichkeit, diesen zu akzeptieren, wie beispielsweise bei einem sanierungsbedürftigen Gebäude. Sollte der Käufer jedoch nachweisen können, dass der Verkäufer einen Mangel absichtlich und arglistig nicht angegeben hat, kann er Schadensersatz verlangen oder den Vertrag rückabwickeln.
Nebenkosten beim Immobilienverkauf
Beim Verkauf einer Immobilie können diverse Kosten anfallen. Einige sind optional, wie die Investition in Renovierungsarbeiten, während andere obligatorisch sind.
Ein unverzichtbares Dokument ist der Energieausweis. Je nach Aufwand seiner Erstellung können Kosten bis zu 500 Euro entstehen (siehe Abschnitt "Der Energieausweis").
Notarkosten sind ebenfalls zu berücksichtigen, obwohl sie in der Regel vom Käufer getragen werden. Diese Kosten sind gesetzlich festgelegt und können bis zu 2% des Kaufpreises inklusive Gerichtskosten betragen. Als Verkäufer könnten Ihnen Kosten entstehen, wenn Sie Drittrechte, wie beispielsweise eine Grundschuld, löschen lassen müssen.
Nach Unterzeichnung des Kaufvertrags wird die Grunderwerbsteuer fällig. Obwohl diese in der Regel vom Käufer getragen wird, ist es wichtig, sich ihrer Höhe bewusst zu sein. Sie variiert je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises.
Die Maklerprovision ist eine weitere potenzielle Kostenquelle. Abhängig von der getroffenen Vereinbarung kann der Käufer bis zu 50% dieser Kosten tragen (siehe Abschnitt "Die Maklerprovision").
Zusammenfassend können beim Verkauf einer Immobilie diverse Nebenkosten anfallen, die jedoch in einem kalkulierbaren Rahmen bleiben.
Lassen Sie uns gemeinsam Ihren nächsten Schritt planen.
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