Renovieren und sanieren einer Immobilie

Warum renovieren?

Viele potenzielle oder aktuelle Immobilienbesitzer zögern zunächst vor einer Renovierung. Aber eine solche Maßnahme kann Ihrem Eigentum einen frischen Anstrich geben und es für die kommenden Jahre optisch aufwerten.

Durch die Renovierung können Sie den Energieeffizienzstandard Ihres Gebäudes erhöhen. Dies ist nicht nur umweltfreundlich, sondern auch wirtschaftlich vorteilhaft. Bei der Renovierung bestehender Gebäude werden im Vergleich zu Neubauten oft weniger Baustoffe benötigt, was wiederum Kosten spart und umweltschonend ist.

Die bereits etablierte Infrastruktur um ein bestehendes Gebäude herum ist oft besser als bei Neubauten. Über die Jahre hat sich ein Netzwerk aus wichtigen öffentlichen Einrichtungen, Verkehrsanbindungen und Einkaufsmöglichkeiten entwickelt.

Alte Gebäude, wie verlassene Werkstätten oder Lagerhäuser, können einzigartige Wohnkonzepte bieten, die sehr gefragt sind. Historische Gebäude, bei denen die ursprüngliche Architektur betont wird, können durch eine Renovierung erheblich an Wert gewinnen. Eine renovierte Immobilie kann auch als stabile Kapitalanlage dienen, die leicht Mieter anzieht. Oftmals sind es Berufsgruppen wie Anwälte oder Ärzte, die solche repräsentativen Gebäude suchen, um ihre Klienten zu empfangen.

Dieser Leitfaden konzentriert sich auf die umfassende und geordnete Renovierung von Immobilien. Er beleuchtet die Schlüsselaspekte einer erfolgreichen Renovierung. Wir unterstützen Sie von der Planung bis zur Realisierung Ihrer energetischen Maßnahmen und informieren Sie über Ihre Rechte und Pflichten, damit Sie bestens informiert sind.

Vorarbeiten

Für einen reibungslosen und stressarmen Sanierungsprozess ist eine gründliche Vorarbeit unerlässlich. Denn dieses Sanierungsvorhaben wird weit über die üblichen kleineren Renovierungsarbeiten hinausgehen.

Es ist wichtig, Fachleute zu konsultieren, Budgets festzulegen, Entscheidungen zu treffen und dabei stets den Überblick zu wahren.

Zu Beginn sollte der gegenwärtige Zustand der Immobilie genau analysiert werden. Basierend auf dieser Analyse werden dann die verschiedenen Sanierungsschritte festgelegt.

Aktualisieren der Baupläne

Es kann vorkommen, dass im Laufe der Zeit Bäder hinzugefügt, Wände zur Neugestaltung der Räumlichkeiten errichtet oder entfernt oder unsichtbare Schächte in das Gebäude integriert wurden.

Um eine solide Basis für die zukünftige Planung zu haben, ist es entscheidend, die derzeitige Struktur des Gebäudes grafisch zu dokumentieren. Hierfür sollten Sie jeden Raum detailliert aufnehmen: Messen Sie die Länge, Breite, Raumhöhe und Wanddicke. Auch die Position und Größe von Türen und Fenstern sollten in den aktualisierten Plänen vermerkt werden. Es könnte hilfreich sein, beim Bauamt nach älteren Bauplänen zu fragen, die als Referenz dienen könnten. Es ist möglich, dass bei früheren Bauanträgen bereits vorgenommene Änderungen in den Plänen festgehalten wurden. Der aktualisierte Plan ist nicht nur für die Umbauplanung essentiell, sondern auch für die Einreichung und Genehmigung neuer Bauanträge.

Untersuchung der Bausubstanz

Sollten Sie nicht über Fachwissen bezüglich Bauweisen, Materialeigenschaften und verwendeten Baustoffen verfügen, ist es ratsam, einen Experten hinzuzuziehen.

Fachleute verfügen nicht nur über die notwendige Erfahrung, sondern auch über spezielle Werkzeuge, um eine detaillierte Untersuchung der Bausubstanz durchzuführen. Ein besonderes Augenmerk sollte auf tragenden Bauelementen liegen.

Genauso relevant sind die Materialien, die Ihr Gebäude vor äußeren Einflüssen schützen. Hierzu zählen beispielsweise Dichtungsmaterialien, bestehende energetische Komponenten und zur Lärmreduktion eingesetzte Bauteile.

Das Ausmaß der weiteren Untersuchung der Immobilie hängt von Ihrem geplanten Bauvorhaben und dem aktuellen Zustand des Gebäudes ab.

Energetische Optimierung

Um Energie zu sparen, müssen gesetzliche Vorgaben beachtet werden. Dies betrifft nicht nur Neubauten, sondern auch ältere Immobilien mit hohem Energieverbrauch:

Für Gebäude, die nach dem 1. Februar 2002 den Besitzer gewechselt haben, ist eine energetische Aufwertung des Dachbereichs erforderlich. Bei vielen älteren Heizsystemen schreibt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) zudem einen Austausch vor.

Viele Energieeinsparmaßnahmen sind also bereits gesetzlich festgelegt. Um diesen Anforderungen nachzukommen und steigenden Energiekosten effektiv zu begegnen, ist die Konsultation eines Energieberaters ratsam. Dieser kann zudem Ratschläge für die bestmögliche energetische Sanierung geben. Das Ziel sollte sein, das energetische Niveau der Immobilie zu erhöhen und so langfristige Einsparungen zu erzielen.

Basierend auf aktualisierten Bauplänen, Untersuchungen der Bausubstanz und Messungen der Energieeffizienz können der Umfang der Sanierungsarbeiten sowie deren Kosten und Planung bestimmt werden. Ein Tipp vom Experten: Energetische Sanierungen können staatlich unterstützt werden. Erkundigen Sie sich bei Ihrer lokalen Verwaltung über mögliche Förderprogramme.

Planung und Durchführung

Nach Abschluss der Vorbereitungsphase geht es nun an die konkrete Planung. Hierbei ist Sorgfalt der Schlüssel zum Erfolg.

Eine umfassende Planung hilft, während der Sanierungsphase unerwartete Probleme und zusätzliche Kosten zu vermeiden.

Ihr Sanierungskonzept sollte eine Balance zwischen Design und Wirtschaftlichkeit finden und ökologische, technische sowie rechtliche Aspekte berücksichtigen.

Wünsche und Rahmenbedingungen

Dies gibt Ihnen die Freiheit, die Immobilie genau nach Ihren Vorstellungen zu gestalten. Definieren Sie Ihre Wünsche klar und kommunizieren Sie diese, um sicherzustellen, dass sie realisiert werden können.

Es ist jedoch entscheidend, die gegebenen Beschränkungen zu berücksichtigen: Die bauliche Struktur und die Beschaffenheit des Gebäudes setzen Grenzen; rechtliche Vorgaben, wie beispielsweise Anforderungen des Denkmalschutzes oder Nutzungsbeschränkungen im Bebauungsplan, müssen ebenfalls beachtet werden. Zudem ist es ratsam, sich ein finanzielles Limit zu setzen, um die Kosten im Griff zu behalten.

Planungsziele festlegen

Im Zentrum der Planung stehen die zukünftige Gestaltung, die Nutzung der Räume und die gewünschte Qualität der Umbaumaßnahmen.

Zusätzlich zu diesen Hauptzielen müssen auch Entscheidungen bezüglich der Energieeffizienz getroffen werden, z.B. wenn Heizkörper ersetzt oder das Dach neu isoliert werden muss.

Für die Erneuerung verschiedener Elemente Ihrer Immobilie können folgende Empfehlungen als Richtlinie dienen:

Alle 5 bis 10 Jahre: • Erneuerung von Innenverkleidungen wie Tapeten oder Anstrichen • Teppichverlegung • Neuanstrich von Fenstern, Türen im Außenbereich und der Fassade • Bei Flachdächern: Überarbeitung der Dacheindeckung

Alle 15 bis 30 Jahre: • Erneuerung von Dachrinnen, Fallrohren und Dachanschlüssen • Austausch von Fußbodenbelägen • Ersetzen von Heizungskomponenten • Überholung der elektrischen Steuerung • Erneuerung von Außenverkleidungen • Überarbeitung von Verglasungen und Außenfugen

Alle 30 bis 50 Jahre: • Sanierung von Kaminen • Erneuerung von Dachziegeln und Dachstuhl • Austausch von Außenverkleidungen • Ersetzen von Fenstern und Türen • Überholung des Wasser- und Stromnetzes • Modernisierung von Badezimmer- und Küchenausstattungen • Erneuerung von Innenbelägen wie Putz und Fliesen.

Baurechtliche Aspekte und Behördliche Anforderungen

Zusätzlich zur allgemeinen Bauordnung gibt es spezifische Landesbauordnungen, die je nach Bundesland variieren, in dem sich Ihre Immobilie befindet.

Lokale Regelungen, beispielsweise zum Denkmalschutz, zur Nutzung und zu kommunalen Förderprogrammen, stellen weitere rechtliche Rahmenbedingungen für Ihre Immobilie dar.

Ein zentrales Dokument ist der Bebauungsplan. Er legt fest, wie und wo in einem bestimmten Gebiet gebaut werden darf. In Gebieten ohne Bebauungsplan muss sich das sanierte Gebäude harmonisch in die umgebende Bebauung einfügen. Die erforderlichen Informationen hierzu erhalten Sie bei den zuständigen Behörden und Ämtern.

Berücksichtigen Sie diese Vorgaben bei der Planung Ihrer Sanierungsmaßnahmen.

Typischerweise sind folgende Sanierungs- oder Umbaumaßnahmen genehmigungspflichtig: • Änderung der Nutzung der Immobilie • Größere Anbauten, wie Dachausbauten oder Wintergärten • Modifikationen der gesamten Schornsteinanlage • Änderungen an der Gebäudestatik • Umbau von Abwassersystemen • Renovierung der Fassade, insbesondere bei signifikanten gestalterischen Veränderungen

Solche genehmigungspflichtigen Maßnahmen müssen ordnungsgemäß beantragt und durchgeführt werden. Es ist ratsam, hierfür Experten zu konsultieren, die den Sanierungsprozess begleiten. Dies können Architekten oder, bei kleineren Projekten, auch Handwerksmeister sein.

Ein Baugenehmigungsantrag wird gemäß den Landesvorschriften erstellt und muss bestimmte Kriterien erfüllen. Das Verfahren kann zwischen drei und acht Monaten dauern. Die Gebühren variieren je nach Bundesland, liegen aber durchschnittlich bei etwa 0,5% der Bausumme. Nach Genehmigung erhalten Sie die "Baufreigabe", und die handwerklichen Arbeiten können beginnen. Beachten Sie, dass die Sanierung innerhalb von drei Jahren nach Genehmigung abgeschlossen sein sollte. Dieser Zeitrahmen kann jedoch auf Antrag verlängert werden.

Erstellung eines Zeitplans

Mit der Unterstützung und Erfahrung eines Architekten lässt sich diese Aufgabe deutlich leichter bewältigen. Als Bauherr ist es dennoch wichtig, stets den Überblick zu behalten.

Ein idealer Startpunkt für die Erstellung eines Zeitplans ist der Erhalt der Baugenehmigung. Sollten Änderungen durch die Baubehörde erforderlich werden, müssten Sie den Zeitplan entsprechend anpassen.

Beginnen Sie mit der Auflistung aller Aufgaben, die im Rahmen der Sanierung durchgeführt werden müssen. Welche Tätigkeiten erfordern Vorarbeiten? Existieren gesetzliche Fristen, die beachtet werden müssen, wie beispielsweise die 3-Jahres-Frist nach Erhalt der Baugenehmigung? Wann sind welche Zahlungen fällig? Berücksichtigen Sie auch den Umfang Ihrer Eigenleistungen und mögliche Engpässe bei der Verfügbarkeit von Fachkräften.

Um den Überblick zu behalten, empfiehlt es sich, alle diese Informationen in einem Balkendiagramm (auch Gantt-Diagramm genannt) zu visualisieren. Dies gibt Ihnen eine klare Vorstellung von der Abfolge der Arbeiten, den Überschneidungen und den zu erwartenden Meilensteinen im Projekt.

Betonung der Eigenleistung

Durch Eigenleistungen können erhebliche Kosten bei den Handwerkerarbeiten eingespart werden. Insbesondere für versierte Heimwerker eröffnen sich im Innenausbau viele Möglichkeiten. Dennoch sollte man die Anforderungen, sowohl zeitlich als auch handwerklich, nicht unterschätzen.

Arbeiten in einem sanierungsbedürftigen Gebäude können oft komplizierter sein als zunächst angenommen. Selbst vermeintlich einfache Aufgaben wie das Tapezieren oder das Verlegen von Böden können unerwartete Herausforderungen mit sich bringen. Es kann vorkommen, dass der alte Untergrund beim Entfernen von Tapeten brüchig wird oder dass der Boden vor dem Verlegen erst tragfähig und eben gemacht werden muss.

Wenn Sie durch Eigenleistungen Kosten sparen möchten, sollten Sie sich der Tragweite und Komplexität der Aufgaben bewusst sein. Es geht nicht nur um die reine Arbeitszeit, die ein solches Projekt in Anspruch nimmt, sondern auch um die Recherche und Auswahl von Materialien und Baustoffen. Es ist wichtig, gut informiert zu sein und realistisch einzuschätzen, welche Arbeiten man selbst übernehmen kann und wo professionelle Hilfe notwendig ist.

Beauftragung von Fachkräften

Wenn Sie Handwerker beauftragen, ist es wichtig, klare und detaillierte Verträge zu haben, um Missverständnisse und spätere Streitigkeiten zu vermeiden. Hier sind einige Tipps und Hinweise, die Sie beachten sollten:

Formverträge: Nutzen Sie standardisierte Verträge als Grundlage, die speziell für Bau- und Handwerksleistungen entwickelt wurden.

Vertragsgrundlage: Beziehen Sie sich auf die vorbereiteten Skizzen und das detaillierte Leistungsverzeichnis mit Preisangaben, um den Vertrag auszuarbeiten.

Unvorhergesehene Probleme: Bei älteren Gebäuden können unerwartete Probleme aufgrund der unbekannten Bausubstanz auftreten. Dies sollte im Vertrag berücksichtigt werden.

Abrechnungsarten:

Stundenlohn: Bei unklaren oder schwer abschätzbaren Arbeiten kann eine Abrechnung nach Stundenlohn sinnvoll sein. Materialkosten werden in der Regel separat berechnet.
Einheitspreise: Für klar definierte Arbeiten, wie z.B. den Anbau eines Balkons, können Einheitspreise festgelegt werden.
Pauschalpreisvertrag: Für größere, klar abgegrenzte Projekte, wie die Sanierung eines Badezimmers, kann ein Pauschalpreis vereinbart werden.

Wichtige Vertragsinhalte:

Bezug zum Angebot: Stellen Sie sicher, dass der Vertrag sich auf das spezifische Angebot des Handwerkers bezieht, besonders wenn mehrere Angebote eingeholt wurden.
Vertragssumme: Die Gesamtkosten sollten klar im Vertrag ausgewiesen sein, einschließlich der Frage, ob die Umsatzsteuer enthalten ist oder nicht.
Vertragsart: Definieren Sie, ob nach Stundenlohn, Einheitspreisen oder Pauschalpreis abgerechnet wird.
Dienstleistungszeit: Legen Sie den genauen Zeitrahmen für die Ausführung der Arbeiten fest.
Gewährleistungsfristen: Definieren Sie klare Fristen für die Gewährleistung der durchgeführten Arbeiten.

Durch die genaue Beachtung dieser Punkte können Sie sicherstellen, dass der Sanierungsprozess reibungslos verläuft und Sie am Ende das gewünschte Ergebnis erhalten.