Immobilienfinanzierung

Struktur einer Immobilienfinanzierung
Bei der Finanzierung einer Immobilie gibt es viele Aspekte zu berücksichtigen: Wie lange möchten Sie sich an einen Zinssatz binden (Zinsbindung)? Wie hoch soll die monatliche Tilgung sein? Und wie flexibel soll Ihr Darlehen gestaltet sein? Beispielsweise: Erlaubt Ihr Kreditinstitut eine vorübergehende Reduzierung oder sogar eine Aussetzung der Tilgung, falls sich Ihre finanzielle Situation, etwa durch Elternzeit, ändert? Gibt es die Möglichkeit, außerplanmäßige Zahlungen, wie z.B. nach einem Erbfall, zu leisten?

Wenn Sie nach einer passenden Finanzierung suchen, ist es ratsam, Angebote von verschiedenen Anbietern einzuholen. Es gibt Online-Banken, die den gesamten Prozess digital abwickeln. Andererseits stehen traditionelle Banken und unabhängige Finanzberater zur Verfügung, die eine ausführliche persönliche Beratung anbieten.

Beleihungsgrenze und ihre Bedeutung.
Der Beleihungswert stellt den Wert dar, den eine Bank als Absicherung für einen Kredit ansetzt. Er ist nicht mit dem tatsächlichen Marktwert oder den Baukosten einer Immobilie gleichzusetzen. Vielmehr handelt es sich um einen konservativen Wert, den die Bank im Falle eines Zahlungsausfalls durch den Verkauf der Immobilie realistisch erzielen möchte.

Die Banken setzen diesen Wert bewusst niedriger an, um mögliche Risiken, wie Wertverluste der Immobilie oder Kosten bei einer Zwangsversteigerung, abzudecken. Daher liegt der Beleihungswert in der Regel bei etwa 85 Prozent des tatsächlichen Immobilienwertes, kann jedoch je nach Objekt und Lage variieren.

Die Differenz zwischen dem tatsächlichen Wert der Immobilie und dem Beleihungswert muss der Kreditnehmer in der Regel aus eigenen Mitteln aufbringen. Im obigen Beispiel mit einer Immobilie im Wert von 350.000 Euro würde dies bedeuten, dass der Kreditnehmer 52.500 Euro als Eigenkapital einbringen muss, um die Finanzierungslücke zu schließen.

Es ist wichtig zu verstehen, dass der Beleihungswert ein zentrales Kriterium für die Bank bei der Kreditvergabe ist. Je höher der Eigenkapitalanteil des Kreditnehmers, desto günstiger können die Konditionen des Darlehens ausfallen. Daher ist es ratsam, sich frühzeitig über den Beleihungswert und die damit verbundenen Anforderungen an das Eigenkapital zu informieren.

Ausnahmen bei der Beleihungsgrenze
Es gibt Fälle, in denen Banken bereit sind, über die übliche Beleihungsgrenze hinauszugehen und nahezu den gesamten Verkehrswert der Immobilie zu finanzieren. Solche Ausnahmen sind jedoch an bestimmte Voraussetzungen geknüpft.

Ein sehr stabiles und überdurchschnittliches Einkommen des Kreditnehmers kann hierbei ein entscheidender Faktor sein. Dies gibt der Bank zusätzliche Sicherheit, dass der Kreditnehmer in der Lage ist, den Kredit auch bei vollständiger Finanzierung des Verkehrswertes zuverlässig zurückzuzahlen.

Zusätzlich können weitere Vermögenswerte oder Sicherheiten, wie beispielsweise eine bereits abbezahlte Immobilie oder andere wertvolle Anlagen, die Bereitschaft der Bank erhöhen, eine höhere Beleihung zu gewähren.

Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass eine höhere Beleihung oft mit höheren Zinsen einhergeht, da das Risiko für die Bank steigt. Daher sollten Kreditnehmer diese Option sorgfältig prüfen und die langfristigen Kosten gegen die Vorteile abwägen.

Kreditwürdigkeit
Ein entscheidender Faktor bei der Immobilienfinanzierung ist die Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers. Hierbei spielt das verfügbare Einkommen eine zentrale Rolle. Es bildet die Grundlage dafür, wie hoch die monatliche Rückzahlungsrate ausfallen kann. Als Faustregel gilt, dass die monatliche Belastung aus Zinsen und Tilgung nicht mehr als 30 bis 35 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens betragen sollte.

Besitzen Sie zusätzliche Vermögenswerte, wie Sparanlagen oder bereits vermietete Immobilien, kann dies Ihre Kreditwürdigkeit positiv beeinflussen. Im Gegensatz dazu können mehrere aktive Konsumkredite Ihre Bonität in den Augen der Bank reduzieren. Es ist also wichtig, einen klaren Überblick über Ihre finanzielle Situation zu haben und diese transparent gegenüber der Bank darzustellen.

Tipp: Eigenen Bonitätscheck durchführen
Bevor Sie einen Kredit beantragen, sollten Sie Ihre eigene Bonität überprüfen. Banken ziehen in der Regel eine Bonitätsprüfung heran, bevor sie einen Kredit gewähren. Manchmal enthalten diese Auskünfte jedoch Fehler oder veraltete Informationen. Es ist ratsam, im Vorfeld eine kostenlose Selbstauskunft bei den Auskunfteien anzufordern. So können Sie sicherstellen, dass alle Daten korrekt sind und gegebenenfalls notwendige Korrekturen vornehmen lassen. Ein negativer Score kann Ihre Kreditwürdigkeit beeinträchtigen und somit auch die Konditionen des Kredits verschlechtern.

Eigene Finanzreserven
Banken und Kreditinstitute erwarten in der Regel, dass Kreditnehmer einen gewissen Anteil des Kaufpreises aus eigenen Mitteln aufbringen können. Dies dient als Sicherheitspuffer und beträgt oft zwischen 20 und 25 Prozent des Immobilienwertes. Zusätzlich zu diesem Betrag sollten Sie auch die anfallenden Nebenkosten, wie Maklergebühren, Grunderwerbsteuer und Notarkosten, berücksichtigen. Diese Nebenkosten können je nach Region und spezifischen Umständen zwischen zehn und 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Wenn beispielsweise Ihre Wunschimmobilie 300.000 Euro kostet, sollten Sie idealerweise mindestens 75.000 Euro an eigenen Mitteln zur Verfügung haben.

Dauer der Zinsfestschreibung
Viele Kreditnehmer entscheiden sich für längere Zinsbindungsfristen von 15, 20 oder sogar 25 Jahren, um von konstanten Zinsen zu profitieren. Allerdings sind die Zinssätze für längere Laufzeiten tendenziell höher, da die Banken das Risiko zukünftiger Zinserhöhungen einkalkulieren. Wenn Sie planen, die Immobilie innerhalb eines kürzeren Zeitraums, z.B. nach sieben Jahren, zu verkaufen, kann eine lange Zinsbindung problematisch sein. In solchen Fällen kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Eine Möglichkeit, das Zinsrisiko zu streuen, besteht darin, den Kreditbetrag auf mehrere Darlehen mit unterschiedlichen Zinsbindungsfristen aufzuteilen. Wenn Sie beispielsweise in den nächsten fünf Jahren eine größere Geldsumme, z.B. durch eine Erbschaft, erwarten, könnte ein fünfjähriges Darlehen sinnvoll sein. Nach Ablauf dieser Zeit wird in der Regel eine Anschlussfinanzierung für den noch offenen Betrag benötigt.

Tilgungshöhe
In der Regel besteht die monatliche Rate eines Immobiliendarlehens aus Zins- und Tilgungsanteilen. Die Höhe der Tilgung bestimmt, wie schnell das Darlehen zurückgezahlt wird. Ein höherer Tilgungssatz führt zu einer schnelleren Rückzahlung des Kredits. Viele Banken bieten die Möglichkeit, den Tilgungssatz während der Laufzeit zu verändern. Dies kann besonders vorteilhaft sein, wenn sich das Einkommen erhöht, beispielsweise durch eine Beförderung oder Gehaltserhöhung. Für Selbstständige, deren Einkommen variieren kann, bietet eine flexible Tilgung die Möglichkeit, ihre monatlichen Zahlungen an die jeweilige finanzielle Situation anzupassen.

Ratschlag: Eine höhere Tilgung zahlt sich aus
Es ist empfehlenswert, die Tilgungsrate so hoch wie möglich anzusetzen, idealerweise bei mindestens 2,5 Prozent. Wenn Ihr Budget es zulässt, sollten Sie sogar eine Rate von 3 oder 4 Prozent in Erwägung ziehen. Dadurch wird Ihr Darlehen schneller zurückgezahlt und Sie sparen langfristig Zinskosten.

Spezielle Faktoren und Ausnahmeregelungen
Personen, die ein bestimmtes Lebensalter erreicht haben, können bei Kreditinstituten auf Hürden stoßen, insbesondere wenn sie sich dem Rentenalter nähern und nur noch wenige Berufsjahre vor sich haben. Um dennoch eine Finanzierung zu erhalten, können jüngere Familienmitglieder als Mitantragsteller fungieren. Zusätzliche Sicherheiten wie ein hoher Eigenkapitalanteil, eine beschleunigte Tilgung oder ein überdurchschnittliches Renteneinkommen können ebenfalls helfen. Ein vorhandenes Testament kann der Bank zusätzliche Sicherheit bieten, da es zeigt, dass im Todesfall ein Erbe die finanziellen Verpflichtungen übernehmen kann. Bei solchen Entscheidungen stützen sich Banken oft auf statistische Daten und Sterblichkeitsraten. Es ist ratsam, solche Überlegungen im Vorfeld mit den potenziellen Erben zu besprechen.

Für Selbstständige gelten oft strengere Anforderungen. Sie müssen in der Regel mehrere Jahre erfolgreich in ihrem Geschäftsfeld tätig gewesen sein, um eine Immobilienfinanzierung zu erhalten. Aufgrund des höheren Risikos, das mit der Selbstständigkeit verbunden ist, verlangen Banken oft höhere Zinssätze. Zudem müssen Selbstständige detaillierte Geschäftsunterlagen, wie betriebswirtschaftliche Auswertungen, der letzten Jahre vorlegen. Im Gegensatz dazu benötigen Angestellte in der Regel nur ihre Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate und die Steuererklärungen der letzten drei Jahre.

Jeder Selbstständige wird individuell betrachtet
Finanzinstitute unterscheiden bei ihrer Risikobewertung zwischen verschiedenen Arten von Selbstständigen. So werden beispielsweise Ärzte oft als risikoärmer eingestuft als Handwerksbetriebe, da bei diesen die Gefahr einer Insolvenz statistisch gesehen höher ist. Wenn der Ehepartner des selbstständigen Kreditantragstellers ein festes Angestelltenverhältnis hat und den Kreditvertrag mitunterzeichnet, verteilt sich das Risiko für die Bank. Dies kann zu besseren Kreditkonditionen führen.

Staatliche Fördermittel, wie sie von der KfW-Bank angeboten werden, sollten in der Finanzierungsplanung berücksichtigt werden, da sie oft wie Eigenkapital behandelt werden. Ein bevorstehendes Erbe könnte durch eine frühzeitige Schenkung in die Finanzierung einfließen und somit die Eigenkapitalbasis stärken.

Es wird deutlich, dass eine individuell zugeschnittene Finanzierung viele Aspekte berücksichtigen muss. Es lohnt sich, alle Möglichkeiten in Betracht zu ziehen und sich umfassend zu informieren.

Tipp: Familienunterstützung in Erwägung ziehen
Viele Mieter verfügen nicht über ausreichende Rücklagen, um direkt in Wohneigentum zu investieren. Angesichts steigender Immobilienpreise kann es sinnvoll sein, die Unterstützung der Familie in Betracht zu ziehen. Eltern oder Großeltern könnten beispielsweise helfen, indem sie einen finanziellen Beitrag zum Immobilienkauf leisten. Zudem könnten Familienmitglieder mit einer soliden finanziellen Situation als Bürgen für das Darlehen auftreten, wenn der Hauptkreditnehmer nicht über ausreichende Sicherheiten oder eine optimale Bonität verfügt. Dies kann die Chancen auf eine Finanzierung erheblich verbessern.

Selbst erbrachte Leistungen realistisch bewerten
Viele Immobilienkäufer setzen auf Eigenleistung, um die Kosten zu reduzieren. Mehr als die Hälfte aller Kreditnehmer entscheiden sich dafür, Teile des Baus oder der Renovierung selbst in die Hand zu nehmen, oft mit Unterstützung von Freunden und Familie.

Wenn Sie als zukünftiger Eigentümer handwerkliche Fertigkeiten besitzen, sollten Sie jedoch vorsichtig sein: Es ist wichtig, die eigenen Fähigkeiten realistisch einzuschätzen und den benötigten Zeitaufwand sowie die Materialkosten korrekt zu kalkulieren. Beachten Sie auch, dass bei selbst durchgeführten Arbeiten der Versicherungsschutz und die Gewährleistung oft anders geregelt sind. Es kann sinnvoll sein, einfache Aufgaben wie Malen oder das Verlegen von Bodenbelägen selbst zu übernehmen. Viele Bauunternehmen bieten Optionen an, bei denen sie den Großteil der Arbeit erledigen und der Käufer die abschließenden Arbeiten durchführt.

Einige mutige Bauherren versuchen sich auch an komplexeren Aufgaben wie Trockenbau oder Fliesenlegen. Solche Arbeiten sollten jedoch idealerweise von Fachleuten durchgeführt werden, um Qualität und Sicherheit zu gewährleisten.

Wenn Sie planen, Ihre Eigenleistung als Teil Ihrer Finanzierung zu nutzen, verlangt die Bank in der Regel eine detaillierte Aufstellung. In dieser sollten Sie klar zwischen den Arbeitskosten und den Materialkosten unterscheiden und die Qualifikationen der am Bau beteiligten Personen angeben.

Tipp: Immer einen finanziellen Puffer einplanen
Es ist ratsam, bei der Finanzierung immer einen gewissen Spielraum zu berücksichtigen. Besonders beim Kauf einer älteren Immobilie, die vor dem Bezug renoviert oder umgestaltet werden muss, können unerwartete Kosten entstehen. Diese sollten von Anfang an in der Finanzierungsplanung berücksichtigt werden. Ein nachträgliches Darlehen kann zwar eine Lösung sein, wenn das ursprüngliche Darlehen nicht ausreicht, ist jedoch oft mit zusätzlichem Aufwand verbunden und kann zu weniger vorteilhaften Konditionen angeboten werden. Es ist immer besser, von vornherein auf solche Eventualitäten vorbereitet zu sein.

Strategien und staatliche Unterstützung bei Immobilienprojekten

Der tatsächliche Wert einer Immobilie und die Grenzen der Bankfinanzierung

Bevor eine Immobilie verkauft wird, wird ihr Wert in der Regel von einem erfahrenen Makler oder einem Gebäudeexperten bewertet. Diese Bewertung berücksichtigt verschiedene Faktoren wie die Größe der Immobilie, ihre Lage, ihren Zustand, die Ausstattung und das Baujahr (siehe auch Ratgeber: Ermittlung des korrekten Immobilienpreises). Für die Finanzierung benötigt die Bank ein solches Gutachten, das auch Dokumente wie Grundrisse und Flurkarten enthalten sollte. Banken verfügen ebenfalls über Vergleichsdaten, um den angegebenen Immobilienwert zu überprüfen.

In den letzten Jahren gab es insbesondere in dicht besiedelten Gebieten, in denen die Nachfrage nach Immobilien hoch und das Angebot begrenzt ist, immer wieder Bieterwettbewerbe. In solchen Fällen können die tatsächlichen Kaufpreise deutlich über dem eigentlichen Wert der Immobilie liegen.

Jedoch wird eine Bank bei der Finanzierung vorsichtig sein, wenn der Kaufpreis einer Immobilie deutlich über ihrem geschätzten Marktwert liegt. In der Regel wird die Bank nur bereit sein, den geschätzten Marktwert (oder Verkehrswert) der Immobilie zu finanzieren. Den Unterschied zwischen dem geschätzten Wert und dem tatsächlichen Kaufpreis müssen die Käufer aus eigenen Mitteln aufbringen. Zum Beispiel: Wenn eine Wohnung laut Gutachten 400.000 Euro wert ist, ein Käufer aber nach einem Bieterwettbewerb bereit ist, 480.000 Euro zu zahlen, könnte die Bank nur bereit sein, (abzüglich des Beleihungswertes) 340.000 Euro zu finanzieren. Der Käufer müsste dann den verbleibenden Betrag sowie die zusätzlichen Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln aufbringen.

Zuerst die Finanzierung klären, dann die Immobiliensuche starten

Bevor Sie sich auf die Suche nach einer Immobilie machen, ist es ratsam, sich zunächst einen Überblick über Ihre finanziellen Möglichkeiten, vorhandene Rücklagen usw. zu verschaffen. Ein Beratungsgespräch bei einem Bankberater oder einem unabhängigen Finanzierungsexperten kann dabei helfen, eine vorläufige Finanzierungszusage für den Immobilienkauf zu erhalten. Diese Zusage sollte idealerweise vor dem Beginn der Immobiliensuche eingeholt werden.

Mit dieser Zusage im Rücken wissen Sie als Immobiliensuchender genau, bis zu welchem Preis die Bank bereit ist, Ihr Wunschobjekt zu finanzieren. Oftmals unterschätzen Suchende, insbesondere gut verdienende Paare, ihre finanziellen Möglichkeiten und könnten sich eventuell eine höherwertige Immobilie leisten, als sie zunächst annehmen. Für die Erteilung der Finanzierungszusage werden ähnliche Informationen benötigt wie für die spätere Darlehensvergabe: geprüft werden die Bonität und die Höhe der Eigenmittel.

Die frühzeitige Darlehenszusage wird besonders dann wichtig, wenn Sie Ihre Traumimmobilie gefunden haben, aber auch andere Interessenten ein Auge darauf geworfen haben. Mit einer Finanzierungszusage in der Hand können Sie gegenüber Maklern und Verkäufern nachweisen, dass Sie in der Lage sind, die Immobilie tatsächlich zu erwerben. In manchen Fällen erhält der Interessent den Zuschlag, der am schnellsten seine Zahlungsfähigkeit und Finanzierung nachweisen kann.

Eine Finanzierungszusage ist jedoch keine absolute Notwendigkeit: Sie können auch ohne diese auf Immobiliensuche gehen. Es ist auch kein Garantieschein: Wenn Sie Ihre Wunschimmobilie gefunden haben, wird die Bank die Finanzierung noch einmal überprüfen, um sicherzustellen, dass sie den angekündigten Bedingungen entspricht. In der Regel stellt dies jedoch keine große Hürde dar. Mit einer Finanzierungszusage in der Tasche geht die endgültige Darlehenszusage oft schneller vonstatten. Sobald der Bank alle notwendigen Unterlagen zur Immobilie vorliegen, kann die Bestätigung innerhalb weniger Werktage erfolgen.

Zugang zu Fördermitteln: Günstige Kredite, Zuschüsse und mehr

Es gibt zahlreiche Fördermöglichkeiten für den Bau oder Kauf einer Immobilie. Da diese Angebote regelmäßig aktualisiert oder geändert werden, können hier nur allgemeine Informationen gegeben werden.

Einige Programme, wie das Baukindergeld, sind zeitlich begrenzt. Wichtig ist, dass Förderanträge rechtzeitig gestellt werden. Wer zum Beispiel während der Renovierung einen Antrag für eine energieeffiziente Heizung stellt, könnte zu spät sein.

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet eine Vielzahl von Förderprogrammen an. Diese reichen von Zuschüssen, die nicht zurückgezahlt werden müssen, bis hin zu günstigen Krediten mit tilgungsfreien Anfangsjahren. Die KfW fördert den Bau oder Kauf von Eigenheimen sowie energetische Sanierungen und Investitionen in energieeffiziente Neubauten.

Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) bietet Unterstützung für Investitionen in erneuerbare Energien, wie Solarthermie oder Wärmepumpen.

Zusätzlich bieten viele Bundesländer und Kommunen eigene Förderprogramme an, insbesondere für Familien. Diese sind oft an bestimmte Einkommensgrenzen und die Anzahl der Kinder gebunden. Es empfiehlt sich, sich direkt bei den zuständigen Stellen zu informieren.

Die Riester-Rente, eine staatlich geförderte private Altersvorsorge in Deutschland, kann ebenfalls für den Immobilienkauf oder Renovierungen genutzt werden. Hierbei wird der bestehende Vertrag in einen Wohn-Riester-Vertrag umgewandelt.

Finanzierungsexperten, sei es bei Banken oder unabhängige Berater, sind mit den aktuellen Fördermöglichkeiten vertraut und können diese in die Finanzierungsplanung einbeziehen.

Für aktuelle Informationen zu Fördermöglichkeiten können folgende Websites besucht werden: