Den Immobilienmakler genauer betrachtet

Was ist ein Makler?
Bereits in der Antike gab es Makler, was den Beruf zu einer der ältesten kommerziellen Tätigkeiten macht. Ein Immobilienmakler ist jemand, der die Möglichkeit bietet, Verträge abzuschließen. Er fungiert als Vermittler zwischen Eigentümern und potenziellen Käufern oder Mietern und bringt Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt zusammen. Für seine Dienstleistung bekommt der Immobilienmakler eine Vergütung, die als Courtage oder Maklerprovision bezeichnet wird.

Die Maklerprovision
Beim Vermieten von Immobilien regelt das Bestellerprinzip seit einiger Zeit die Verteilung der Maklergebühr. Hierbei zahlt in der Regel derjenige die Provision, der den Makler beauftragt hat.

Am 5. Juni 2020 hat der Bundesrat das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ bestätigt. Dieses trat am 23. Dezember 2020 in Kraft. Mit diesem Gesetz ist festgelegt, dass im Gegensatz zur Vermietung nicht mehr nur eine Partei die gesamte Maklergebühr tragen muss. Stattdessen ist festgelegt, dass der Beauftragende des Maklers mindestens 50 Prozent der Gebühr übernimmt. In der Praxis kann dies bedeuten, dass entweder der Verkäufer die gesamte Provision zahlt (sogenannte Innenprovision) oder dass die Gebühr zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt wird, wobei eine 50:50-Teilung möglich ist.

Das Prinzip des Erfolgs
Dieses Prinzip ist sowohl bei Mietverhältnissen als auch beim Immobilienverkauf relevant.

Das Prinzip des Erfolgs legt fest, dass ein Makler nur dann eine Provision erhält, wenn er erfolgreich eine Immobilie vermittelt hat. Das bedeutet konkret: Nur wenn ein Mietvertrag unterschrieben oder ein Kaufvertrag notariell beurkundet wurde, steht dem Makler eine Vergütung zu. In einigen Fällen kann im Maklervertrag eine Aufwandsentschädigung festgelegt werden, die auch ohne erfolgreiche Vermittlung fällig wird.

Zudem ist das Prinzip der Neutralität zu beachten: Wenn ein Makler sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer tätig wird, also als Doppelmakler agiert, muss er beide Parteien gleich behandeln.

Ein weiterer wichtiger Grundsatz in der Immobilienvermittlung ist das Prinzip der Entscheidungsfreiheit. Dies bedeutet, dass Sie als Klient eines Maklers nicht verpflichtet sind, ein Angebot anzunehmen. Sie haben stets die Freiheit, Ihre Entscheidung zu ändern, sei es bezüglich der Vermietung oder des Verkaufs Ihrer Immobilie.

Provisionshöhe
Die Gebühren, die Makler verlangen können, sind innerhalb gewisser Grenzen flexibel. Die Höhe der Provision, oft auch als Courtage bezeichnet, hängt davon ab, ob eine Immobilie vermietet oder verkauft wird.

Bei der Vermietung von Wohnimmobilien ist gemäß § 3 Satz 2 WoVermRG die Courtage auf höchstens zwei Nettokaltmieten plus Umsatzsteuer begrenzt. Diese Obergrenze darf nicht überschritten werden, wodurch die Provision meist festgelegt ist und wenig Verhandlungsspielraum bietet.

Für Immobilienverkäufe gibt es keine gesetzliche Obergrenze für die Maklercourtage. Das bietet mehr Flexibilität und Verhandlungsspielraum. Obwohl es keine festen Vorgaben gibt, bewegen sich die Provisionen je nach Bundesland in der Regel zwischen etwa 3,5 % und 7 % des Verkaufspreises der Immobilie.

Wie die Provision aufgeteilt wird, kann variieren (siehe Abschnitt "Die Maklerprovision"). Es ist ratsam, sich mit einem Immobilienmakler in Ihrer Region in Verbindung zu setzen und sich über die Dienstleistungen, die hinter der Provision stehen, zu informieren. Dies gibt Ihnen einen besseren Überblick über die verschiedenen angebotenen Leistungen. Bei weiteren Fragen stehen auch wir Ihnen gerne zur Seite.

Fälligkeit der Maklergebühr
Bei der Vermietung einer Immobilie wird die Maklerprovision in der Regel nach erfolgreicher Unterzeichnung des Mietvertrags fällig. Hierbei ist es üblich, eine Zahlungsfrist von 14 bis 30 Tagen einzuhalten.

Beim Verkauf einer Immobilie gestaltet sich der Prozess oft zeitintensiver, und die Provision ist in der Regel höher als bei einer Vermietung. Obwohl die üblichen Zahlungsfristen von 14 bis 30 Tagen nach der notariellen Beurkundung gelten, ist es nicht unüblich, individuelle Vereinbarungen zu treffen. Ein häufiger Ansatz ist beispielsweise, die Zahlung der Provision bis zum Eingang des Kaufpreises auf dem Konto des Verkäufers zu verschieben.

Manchmal versuchen Interessenten, die Maklergebühr zu umgehen, indem sie sich direkt an den Immobilieneigentümer wenden. Dies kann jedoch den Maklervertrag verletzen. Schadenersatzansprüche können die Folge sein, selbst wenn der Maklervertrag bereits beendet ist, die erfolgreiche Vermittlung aber auf die Bemühungen des Maklers zurückzuführen ist.

Verantwortlichkeiten des Immobilienmaklers
In seiner Funktion hat der Immobilienmakler verschiedene Pflichten, darunter die Aufklärungs-, Überprüfungs-, Informations- und Beratungspflicht. Einfach ausgedrückt, muss der Makler im Rahmen seiner Fähigkeiten und Möglichkeiten die Interessen beider Vertragsparteien schützen und vertreten.

Ein zentrales Element dieser Pflichten ist die "Aufklärungspflicht". Der Makler muss sicherstellen, dass alle Geschäftsprozesse reibungslos und korrekt ablaufen. Insbesondere müssen die Informationen über den Zustand und die tatsächliche Fläche der Immobilie, die in Verkaufsunterlagen oder während Verkaufsgesprächen präsentiert werden, korrekt und wahrheitsgemäß sein. Wenn der Makler dieser Pflicht nicht nachkommt oder grobe Fahrlässigkeit zeigt, kann er seinen Anspruch auf Provision verlieren. In gravierenden Fällen, insbesondere wenn der Makler aufgrund seiner Fachkenntnisse den Fehler hätte erkennen müssen, können auch Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden. Bei besonders schwerwiegenden Fehlinformationen kann der abgeschlossene Kaufvertrag sogar angefochten und rückgängig gemacht werden.

Rollen und Verantwortlichkeiten des Immobilienmaklers
Ein Immobilienmakler ist nicht nur ein Vermittler zwischen Verkäufern und Käufern. Er übernimmt eine Vielzahl von Aufgaben, um den Immobilienverkauf oder -kauf so reibungslos wie möglich zu gestalten.

Zunächst wird der Makler mit Ihnen Ihre Verkaufsabsichten klären und eine Bewertung Ihrer Immobilie durchführen. Danach sammelt er alle relevanten Informationen und Dokumente, um ein detailliertes Exposé zu erstellen, das potenzielle Käufer anspricht.

Sobald das Exposé fertig ist, wird der Makler die Immobilie über verschiedene Kanäle bewerben, sei es online, in Printmedien oder auf seiner eigenen Webseite. Er wird auch die Anfragen von Interessenten filtern, Besichtigungstermine koordinieren und Verhandlungen führen.

Einmal ein Käufer gefunden, kümmert sich der Makler um die Vertragsvorbereitung, koordiniert mit dem Notar und begleitet Sie während des gesamten Verkaufsprozesses bis zur endgültigen Übergabe der Immobilie.

Kurz gesagt, die Hauptaufgaben eines Maklers umfassen:

Bewertung der Immobilie
Erstellung eines ansprechenden Exposés
Vermarktung der Immobilie über verschiedene Kanäle
Koordination von Besichtigungen
Verhandlungsführung
Vertragsvorbereitung und -abstimmung
Begleitung beim Notartermin
Unterstützung bei der Immobilienübergabe

Darüber hinaus hat sich das Berufsbild des Immobilienmaklers erweitert. Viele Makler bieten zusätzliche Dienstleistungen an, wie Beratung, Immobilienverwaltung, Finanzierungsvermittlung oder Baubetreuung, um nur einige zu nennen. Das macht den Immobilienmakler zu einem vielseitigen Experten im Immobiliensektor.

Die Wahl des richtigen Immobilienmaklers
Da es keine spezifischen Qualifikationsanforderungen für den Beruf des Immobilienmaklers gibt, kann im Grunde jeder mit einem Gewerbeschein als Makler tätig werden. Daher ist es entscheidend, bei der Auswahl eines Maklers auf dessen Professionalität und Seriosität zu achten.

Ein erster Hinweis auf die Professionalität eines Maklers kann sein Online-Auftritt sein. Eine gut gestaltete, informative und aktuelle Webseite spricht für einen Makler, der sein Handwerk versteht. Auch Referenzen und Kundenbewertungen können Aufschluss über die Qualität seiner Arbeit geben.

Ein Besuch im Büro des Maklers kann ebenfalls hilfreich sein, um einen persönlichen Eindruck zu gewinnen. Ein seriöser Makler wird stets einen schriftlichen Maklervertrag vorlegen und keine mündlichen Versprechungen machen, die er nicht einhalten kann.

Ein weiteres Zeichen für einen professionellen Makler ist, dass er keinen unnötigen Druck auf den Verkäufer oder Käufer ausübt. Er sollte stets im besten Interesse beider Parteien handeln und sicherstellen, dass alle Aspekte des Verkaufsprozesses transparent und verständlich sind.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass ein guter Immobilienmakler durch seine Fachkenntnis, Professionalität und Integrität überzeugt. Er wird stets im besten Interesse seiner Kunden handeln und sie durch den gesamten Verkaufsprozess begleiten. Es lohnt sich daher, bei der Auswahl eines Maklers sorgfältig zu sein und nicht nur den Preis, sondern auch die Qualität der Dienstleistung zu berücksichtigen.

Geldwäscheprävention im Immobiliensektor
Das Geldwäschegesetz (GwG) dient dazu, Geldwäscheaktivitäten und die Finanzierung von Terrorismus zu verhindern. Immobilienmakler sind aufgrund ihrer Tätigkeit besonders gefährdet, in Geldwäscheaktivitäten involviert zu werden, da Immobilientransaktionen oft hohe Geldbeträge umfassen und als Mittel zur "Reinigung" von illegal erworbenem Geld verwendet werden können.

Gemäß dem Geldwäschegesetz sind Immobilienmakler verpflichtet, bestimmte Sorgfaltspflichten gegenüber ihren Kunden zu erfüllen. Dazu gehört die Identifizierung des Kunden, die Überprüfung der Herkunft der Mittel und die Meldung von verdächtigen Transaktionen an die zuständigen Behörden.

Wenn ein Makler Anzeichen für Geldwäscheaktivitäten bemerkt, wie z.B. ungewöhnlich hohe Barzahlungen, fehlende Finanzierungsnachweise oder auffällige Transaktionen aus dem Ausland, ist er verpflichtet, diese zu melden. Bei einem begründeten Verdacht kann der Verkaufsprozess gestoppt werden, bis die Herkunft der Mittel geklärt ist.

Das Geldwäschegesetz stellt sicher, dass Immobilienmakler aktiv an der Verhinderung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung beteiligt sind. Bei Nichteinhaltung der gesetzlichen Vorschriften drohen empfindliche Strafen. Daher ist es für Makler unerlässlich, sich regelmäßig über die aktuellen gesetzlichen Anforderungen zu informieren und entsprechende Schulungen zu absolvieren.

Das Recht auf Widerruf

Das Widerrufsrecht ist ein Verbraucherschutzinstrument, das Käufern die Möglichkeit gibt, von einem Fernabsatzvertrag oder einem außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Vertrag zurückzutreten. Dies gibt dem Verbraucher die Möglichkeit, eine Entscheidung zu überdenken, die er möglicherweise voreilig getroffen hat.

Für Immobilienmakler bedeutet dies, dass sie verpflichtet sind, ihre Kunden über das Widerrufsrecht zu informieren, wenn der Maklervertrag außerhalb von Geschäftsräumen oder online abgeschlossen wurde. Der Makler muss dem Kunden eine klare und verständliche Widerrufsbelehrung zur Verfügung stellen, die alle notwendigen Informationen enthält, einschließlich der Dauer der Widerrufsfrist und des Verfahrens zur Ausübung des Widerrufsrechts.

Wenn der Makler diese Pflicht versäumt, wird die Widerrufsfrist automatisch auf ein Jahr und 14 Tage verlängert. Dies kann erhebliche finanzielle Konsequenzen für den Makler haben, da er möglicherweise bereits Arbeit in die Vermittlung der Immobilie investiert hat.

Es ist wichtig zu beachten, dass das Widerrufsrecht nur dann ausgeübt werden kann, wenn noch kein Kaufvertrag unterschrieben wurde. Sobald ein Kaufvertrag abgeschlossen ist und der Makler seine Pflichten ordnungsgemäß erfüllt hat, ist ein Widerruf nicht mehr möglich.

Für Verbraucher bietet das Widerrufsrecht eine zusätzliche Sicherheit und die Möglichkeit, eine Entscheidung zu überdenken. Für Makler bedeutet es, dass sie sicherstellen müssen, dass sie ihre Kunden korrekt und rechtzeitig über ihre Rechte informieren.

Den Immobilienmakler genauer betrachtet

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